Por Que Investir

Os imóveis do portfólio do Fundo estão alugados via contratos ditos “atípicos”, originados em operações de Built-To-Suit e Sale & Leaseback. Este tipo de contrato é particularmente forte, por contar com 2 cláusulas em particular:

1. Multa integral do saldo devedor em caso de rescisão antecipada, ao invés da penalidade usual de apenas 3 aluguéis presente não só em contratos “típicos” de locações residenciais, mas também comerciais e logísticas. Isto faz com que seja mais provável que o inquilino permaneça no imóvel até o término da locação nesta modalidade de contrato.
2. O contrato atípico não está sujeito à ação revisional, aquela que realinha o valor do aluguel do contrato ao valor praticado no mercado, algo que pode ser requisitado em contratos “típicos” quando o mercado não acompanha a inflação que corrige o aluguel. Por esta razão, contratos “atípicos” são menos sujeitos a renegociações ao longo da locação, tendendo a seguir a correção de inflação – no caso do portfólio do Fundo, o IPCA.

Além disso, contratos atípicos usualmente incluem garantias adicionais como segunda camada de proteção ao risco de não pagamento dos aluguéis, ao contrário de contratos típicos, que normalmente dependem exclusivamente da capacidade de pagamento do inquilino

Atualmente, o portfólio do Fundo conta com garantias adicionais compostas por Fiança Bancária, Seguro Fiança e o comparecimento das matrizes globais como Fiadoras ao Contrato de locação.

Tudo isso confere maior previsibilidade à renda de aluguéis nesta modalidade de contrato.

Contratos de Longo Prazo

Os imóveis adquiridos pelo fundo possuem contratos de locação atípicos com longuíssimos prazos de duração. Isso significa prazos de locação consideravelmente maiores no portfólio do Fundo que em imóveis com contratos “típicos”, que usualmente são de 3 a 5 anos, ou até mais curtos que isso caso o inquilino desocupe o imóvel antes do vencimento. Com isso, o portfólio do Fundo propicia ao investidor uma renda mensal com horizonte de longo prazo, evitando o sobe-e-desce de investimentos de horizonte de tempo mais curto.

Alavancagem

A fim de auxiliar nossos investidores e o mercado em geral a avaliarem de forma adequada e completa as aquisições alavancadas realizadas pelo ALZR, compartilhamos abaixo alguns pontos importantes relacionados ao tema.

Destacamos inicialmente que os financiamentos foram contratados sempre apenas em situações em que geravam valor adicional para nossos investidores, a partir do caixa excedente resultante dos fluxos de recebíveis e de juros, criando uma situação que otimiza o cash-on-cash yield do capital alocado em cada ativo do Fundo.

Adicionalmente, há outros benefícios que só podem ser amplamente aproveitados em condições bastante especiais, como é o caso do ALZR, devido ao seu mandato e política de investimentos:

1. O próprio Regulamento do ALZR só permite que novas aquisições sejam realizadas a partir do cumprimento de determinadas condições específicas, como, por exemplo e entre outras condições: (a) contratos fortes/atípicos de no mínimo 5 anos de prazo, (b) com inquilinos com excelente qualidade de crédito e (c) a um Cap Rate mínimo de NTN-B + 3% ao ano – e estas condições são sempre devidamente bem cumpridas;
2. Desta forma, ao mesmo tempo que os ativos alvo minimizam muito potenciais inadimplências, habilitam o Fundo para o desenvolvimento e utilização de instrumentos de crédito bastante favoráveis, dado que locações atípicas com companhias saudáveis permitem a contratação de taxas muito mais baratas do que as normalmente disponibilizadas pelo mercado em outros casos; 
3. As receitas geradas com as locações dos imóveis são sempre substancialmente maiores do que os custos com os juros dos CRIs, e capazes de fazer frente tanto aos juros como às amortizações das operações;
4. Os fluxos de pagamentos dos juros são compatíveis e sincronizados com os fluxos das receitas recebidas pelas locações dos imóveis, garantindo previsibilidade;
5. Conforme estes financiamentos são amortizados, seus custos com juros diminuem na mesma proporção e, consequentemente, o resultado caixa gerado por cada ativo é ampliado gradualmente;
6. Ao mesmo tempo, as receitas com as locações vão sendo reajustadas anualmente pelo IPCA nos aniversários dos contratos, bem como os saldos devedores dos CRIs;
7. As parcelas de amortização são sempre bem inferiores ao gerado pelas respectivas locações, e um dos objetivos da nossa gestão é nunca deixar o caixa muito baixo, antevendo precisamente o cumprimento destas obrigações; 
8. Por fim, há também a possibilidade de realização de eventuais novas emissões de cotas ou dívidas para captação de recursos. 

Exemplificando, abaixo o resultado já realizado e previsto para 2024 e 2025 do financiamento do galpão logístico da Coca-Cola FEMSA, localizado em São Paulo:

Tudo isso resulta em um fluxo de caixa bem gerenciado, indispensável para a saúde financeira do ALZR. Naturalmente, alguns dos efeitos listados acima são pouco perceptíveis no curto prazo, mas são constantes e potencializadores dos lucros gerados no médio e longo prazos. Investidores com esta mesma temporalidade tendem a aproveitar e receber os retornos cada vez maiores conforme a estrutura avança dentro do planejado.

No contexto de investimentos imobiliários, os Ativos-Alvo do Fundo são os imóveis ditos “performados”, ou seja, aqueles que atingiram seu desempenho operacional pleno e já superaram as etapas mais arriscadas. Isso significa que:

1. Os imóveis já foram identificados e adquiridos: Não há mais risco de prospecção dos imóveis, negociação de preço e diligência jurídica e ambiental.
2. Já tiveram seus projetos executivos aprovados na prefeitura: Em outros casos, esta etapa pode se estender significativamente, dependendo da complexidade do projeto e da capacidade operacional da prefeitura em analisá-lo, podendo até demandar reduções relevantes de área e escopo. No portfólio do Fundo, não há esse risco.
3. Estão 100% construídos e operacionais: Não há risco civil e de engenharia relacionados à construção, de execução da obra pela construtora, bem como de estouro de orçamento e prazo.
4. Já estão alugados para inquilinos: A etapa de locação pode se provar desafiadora em certos mercados, com o proprietário tendo que pagar condomínio e IPTU do imóvel até a ocupação plena do imóvel, bem como corretagem aos intermediários. Não é o caso do portfólio do Fundo, que já está 100% alugado.

Assim, nos Ativos-Alvo, todas estas etapas que em outros casos adicionariam risco ao investimento, já estão 100% superadas.

O desempenho do mercado imobiliário de uma região está fortemente correlacionado à sua atividade econômica. Os imóveis do Fundo estão localizados majoritariamente nos estados de São Paulo/SP e do Rio de Janeiro/RJ, que juntos constituem o maior polo econômico do país, com 41% do PIB nacional*. Em termos práticos, isso significa grande quantidade e variedade de empresas de diferentes setores potencialmente interessadas em ocupar os imóveis. Em contrapartida, praças menores tendem a ser mais concentradas em poucos setores da economia, com demanda por imóveis mais propensa a variações bruscas, caracterizando-as como de maior risco.

Outra consequência do dinamismo econômico destes mercados é sua maior propensão para transformação urbana, que gera mudanças dos usos dos imóveis, com regiões mais próximas ao centro comercial e residencial evoluindo para usos de mais alto valor agregado, com maior preço por metro quadrado. Enquanto isso, praças menores tendem a exibir mercados imobiliários mais estáticos.

Por estas razões, a localização dos imóveis deste portfólio é um grande diferencial competitivo do Fundo.

* Dados do IBGE para as regiões metropolitanas em 2021.

Por mais que contratos atípicos sejam estruturas robustas, não são, por si só, suficientes para garantir alta previsibilidade da renda de locação se não contarem também com grandes empresas como inquilinos. Neste sentido, o Regulamento do Fundo prevê que seus locatários devam possuir alta qualidade de crédito, com Rating de longo prazo igual ou superior a A- (pela Fitch ou S&P) ou A3 (pela Moody’s), ou Faturamento anual superior a R$ 500 milhões e Patrimônio Líquido superior a R$ 100 milhões.

Estes inquilinos podem ser grandes instituições nacionais ou multinacionais, que carregam consigo, geralmente, uma baixa probabilidade de inadimplência. Para mais informações sobre os inquilinos do Fundo, por favor visite nossa página de Portfólio.

Temos uma equipe própria especializada e integralmente dedicada, que realiza vistorias periódicas nos imóveis do fundo, e acompanha, entre outros, status de documentações, seguros e impostos. Esta atenção aos ativos acaba nos aproximando ainda mais dos inquilinos, garantindo boa manutenção dos imóveis e deixando-os sempre em excelente estado de conservação, permitindo o uso máximo de suas potencialidades pelos nossos locatários.

Mesmo com poucos recursos, é possível para um pequeno investidor acessar, exclusivamente através de Fundos Imobiliários, grandes imóveis e empreendimentos de altíssima qualidade, que normalmente são acessíveis apenas a grandes investidores. Logo, através da negociação de suas cotas, os FIIs possibilitam às pessoas físicas adquirirem pequenas partes de grandes imóveis de alto padrão e se beneficiarem de uma parcela proporcional aos ganhos gerados por eles.

Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor está contando com o amparo de uma cadeia de profissionais preparados e inseridos no dia a dia do mercado imobiliário. Escolher quais imóveis comprar ou vender, os momentos certos para que isso aconteça, quais inquilinos aceitar nos referidos imóveis e eventuais renegociações e reajustes de aluguel, não são tarefas simples. Desta forma, os fundos bem preparados possuem gestores e profissionais altamente capacitados para tomar estas decisões com maior assertividade, sem que os investidores tenham que se preocupar com estas questões.

Toda a burocracia do dia a dia dos investimentos em imóveis, nos Fundos Imobiliários, é resolvida por profissionais. Desta forma, dores de cabeça com a preservação e manutenção dos imóveis, problemas com inquilinos ou documentação, alvarás, certificações e vistorias do processo de compra e venda deixam de existir para o investidor final.

O Art. 10, inciso XI da Lei 9.779/1999, determina que todos os fundos imobiliários são obrigados a distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro caixa apurado pelo fundo a cada semestre. No Brasil, entretanto, convencionou-se a distribuição mensal dos rendimentos aos cotistas de FIIs. Os 5% remanescentes podem ser retidos pelos gestores dos fundos a título de "Reserva Gerencial", ou caixa para a manutenção do fundo.

De acordo com Art. 125, inciso III, da Lei 11.196/2005, a legislação brasileira permite que distribuição dos rendimentos derivados de Fundos de Investimentos Imobiliários sejam isentos de Imposto de Renda, diferentemente de um investimento feito diretamente em um imóvel locado para terceiros, onde o locador deve recolher seus impostos a cada aluguel recebido. Cabe ressaltar, também, que os investimentos em FIIs podem beneficiar os investidores com o ganho de capital, através da valorização das cotas – estes, entretanto, sempre deverão ter seu Imposto de Renda recolhido à alíquota de 20% quanto as cotas forem vendidas com lucro em sua negociação.

As negociações das cotas podem ser feitas diretamente pelas plataformas disponibilizadas pelas corretoras de valores, durante os pregões da B3. Desta forma, se um cotista deseja se desfazer de uma parte ou da totalidade de suas cotas, basta que as venda na bolsa de valores para qualquer outro interessado, a um preço negociado no momento da transação.

Além disso, o Fundo tem aumentado sua liquidez ano após ano, facilitando o investimento ou desinvestimento no ativo. 

Diversas corretoras atualmente já estão permitindo aos seus clientes o investimento aos FIIs sem cobrança de taxas de corretagem, tanto na compra quanto na venda. Isso se traduz em redução do custo de aquisição e alienação dos ativos e gerando uma maior atratividade das pessoas físicas para este tipo de investimento.

Os aluguéis derivados dos imóveis investidos pelo Fundo são, via de regra, indexados a índices de preços como o IPC-A ou IGP-M, aumentando a probabilidade de preservação do poder de compra do patrimônio do investidor. Estes aluguéis são corrigidos anualmente, nos aniversários de cada contrato de locação. 

Podemos considerar que o Fundo mescla renda fixa com variável, uma vez que os investidores recebem mensalmente os rendimentos dos aluguéis dos imóveis, ao passo que podem, também, negociar as cotas no mercado secundário e se apropriar de eventuais ganhos de capital.

Por fim, há, ainda, a possibilidade de arbitragem pelos investidores do ALZR sempre que há uma nova oferta - e isso tem acontecido com periodicidade anual desde o IPO.