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Os imóveis do portfólio do Fundo estão alugados via contratos ditos “atípicos”, originados em operações de Built-To-Suit e Sale & Leaseback. Este tipo de contrato é particularmente forte, por contar com 2 cláusulas em particular:

  1. Multa integral do saldo devedor em caso de rescisão antecipada, ao invés da penalidade usual de apenas 3 alugueis presente não só em contratos “típicos” de locações residenciais, mas também comerciais e logísticas. Isto faz com que seja mais provável que o inquilino permaneça no imóvel até o término da locação nesta modalidade de contrato.
  2. Além disso, o contrato atípico não está sujeito à ação revisional, aquela que realinha o valor do aluguel do contrato ao valor praticado no mercado, algo que pode ser requisitado em contratos “típicos” quando o mercado não acompanha a inflação que corrige o aluguel. Por esta razão, contratos “atípicos” são menos sujeitos a renegociações ao longo da locação, tendendo a seguir a correção de inflação – no caso do portfólio do Fundo, o IPCA.

Tudo isso confere maior previsibilidade à renda de alugueis nesta modalidade de contrato.

O último aluguel do contrato de locação do imóvel Air Liquide São Paulo/SP está previsto para fevereiro/2030, enquanto o do Atento Rio de Janeiro/RJ, julho/2026. Isso significa prazos de locação consideravelmente maiores no portfólio do Fundo que em imóveis com contratos “típicos”, que usualmente são de 3 a 5 anos, ou até mais curtos que isso caso o inquilino desocupe o imóvel antes do vencimento. Com isso, o portfólio do Fundo propicia ao investidor uma renda mensal com horizonte de longo prazo, evitando o sobe-e-desce de investimentos de horizonte de tempo mais curto.

No contexto de investimentos imobiliários, imóveis ditos “performados” são aqueles que atingiram seu desempenho operacional pleno, já tendo superado etapas mais arriscadas. No caso do portfólio do Fundo, isso significa que:

  1. Os imóveis já foram identificados e adquiridos: Não há mais risco de prospecção dos imóveis, negociação de preço e diligência jurídica e ambiental.
  2. Já tiveram seus projetos executivos aprovados na prefeitura: Em outros casos, esta etapa pode se estender significativamente, dependendo da complexidade do projeto e da capacidade operacional da prefeitura em analisá-lo, podendo até demandar reduções relevantes de área e escopo. No portfólio do Fundo, não há esse risco.
  3. Estão 100% construídos e operacionais: Não há risco civil e de engenharia relacionados à construção, de execução da obra pela construtora, bem como de estouro de orçamento e prazo.
  4. Já estão alugados para inquilinos: A etapa de locação pode se provar desafiadora em certos mercados, com o proprietário tendo que pagar condomínio e IPTU do imóvel até a ocupação plena do imóvel, bem como corretagem aos intermediários. Não é o caso do portfólio do Fundo, que já está 100% alugado.

Assim, no portfólio do Fundo, todas estas etapas, que em outros casos adicionariam risco ao investimento, já estão 100% superadas.

O desempenho do mercado imobiliário de uma região está fortemente correlacionado à sua atividade econômica. Os imóveis do Fundo estão localizados em São Paulo/SP e Rio de Janeiro/RJ, que juntas constituem o maior polo econômico do país, com 24% do PIB nacional*. Em termos práticos, isso significa grande quantidade e variedade de empresas de diferentes setores potencialmente interessadas em ocupar os imóveis. Em contrapartida, praças menores tendem a ser mais concentradas em poucos setores da economia, com demanda por imóveis mais propensa a variações bruscas, caracterizando-as como de maior risco.

Outra consequência do dinamismo econômico destes mercados é sua maior propensão para transformação urbana, que gera mudanças dos usos dos imóveis, com regiões mais próximas ao centro comercial e residencial evoluindo para usos de mais alto valor agregado, com maior preço por metro quadrado. Enquanto isso, praças menores tendem a exibir mercados imobiliários mais estáticos.

Por estas razões, a localização dos imóveis deste portfólio é um grande diferencial competitivo do Fundo.

* Dados do IBGE para as regiões metropolitanas em 2015

Por mais que contratos atípicos sejam estruturas robustas, não são, por si só, suficientes para garantir alta previsibilidade da renda de locação se não contarem também com grandes empresas como inquilinos. Neste sentido, entendemos que o portfólio do Fundo é bem atendido, com ambos os locatários apresentando características importantes:

  1. Atuação multinacional: Empresas multinacionais tendem a ter maior diversificação de receitas entre diferentes localizações geográficas, de forma a serem menos dependentes do desempenho de uma região em específico. Em geral, empresas desta classe tendem a ter grande robustez financeira, dado que investir em diferentes países exige tamanho e amplo acesso a recursos.
  2. Capital aberto em grandes bolsas de valores: As empresas do portfólio do Fundo têm ações listadas nas bolsas de Nova York e Paris. Isso garante a elas inúmeros benefícios, como (a) amplo acesso a capital na forma de equity e dívida, que seria inacessível ou de custo mais alto para empresas não listadas nas mesmas condições, (b) maior visibilidade e reputação, que aumentam sua capacidade de atrair e reter profissionais de qualidade, bem como de se relacionar com stakeholders em geral, (c) maior nível de governança corporativa, implicando em organizações mais funcionais e robustas, e (d) acesso a valiosos insights de analistas de mercado, que não seriam disponíveis de outra forma.
  3. Posições de destaque em seus setores de atuação: Ambas as empresas do portfólio do Fundo têm posições de liderança em seus mercados, o que garante a elas maior poder de barganha junto a clientes e fornecedores, tornando-as mais aptas a preservarem suas margens de lucro e obterem sucesso no longo prazo.

Convidamos os investidores a acessarem os websites de RI dos locatários do Fundo e conferirem por si mesmos os atributos listados acima:

Air Liquide: https://www.airliquide.com/investors

Atento: http://investors.atento.com/investors/default.aspx

Ao contrário de contratos típicos, que normalmente dependem exclusivamente da capacidade de pagamento do inquilino, contratos atípicos usualmente incluem garantias adicionais como segunda camada de proteção ao risco de não pagamento dos alugueis.

Especificamente, o portfólio do Fundo conta com fianças bancárias em ambos os contratos – do Banco Votorantim no Atento Rio de Janeiro/RJ e do Citibank no Air Liquide São Paulo/SP. Ou seja, em um cenário de stress de inadimplemento dos inquilinos, observadas algumas condições, o Fundo receberia o valor equivalente a 12 aluguéis (R$ 5,2 milhões) no Atento Rio de Janeiro/RJ e a mais de 6 anos de aluguéis (R$ 25,2 milhões) no Air Liquide São Paulo/SP. Com estes recursos, o Fundo disporia de um prazo de 12 meses no Atento Rio de Janeiro/RJ e a mais de 6 anos no Air Liquide São Paulo/SP para alugar o imóvel para outro inquilino.